Генеральный директор MANAR Development — о трансформации рынка и новых форматах коммерческой недвижимости.

Прошлый год стал для строительной отрасли периодом ускорения. Узбекистан демонстрирует один из самых динамичных темпов урбанизации в регионе: ежегодный прирост населения приближается к миллиону человек, а обеспеченность жильём остаётся на уровне 18–19 квадратных метров на душу населения — почти вдвое ниже, чем в соседних странах. В этих условиях девелопмент превращается из просто бизнеса в стратегический сектор, определяющий будущее городской среды. О вызовах, инвестиционной привлекательности рынка, внедрении эскроу-­счетов и проектах ETÉRA и Chorsu MANAR рассказывает глава компании Даврон Файзиматов.

О СКОРОСТИ ИЗМЕНЕНИЙ

Каким был 2025 год для отрасли?

Если честно, это год ускорения. Мы привыкли сравнивать себя с Казахстаном или Азербайджаном, но там рынок формировался постепенно — десятилетиями. У нас же всё развитие фактически сконцентрировалось в последние восемь лет. Особенно после пандемии произошёл скачок — инфраструктурный, инженерный, институциональный. И это чувствуется. Если раньше девелопмент был нишевым сегментом, то сегодня это уже стратегическая отрасль. Рынок взрослеет очень быстро.

В Ташкенте впервые прошёл Международный форум по архитектуре и городскому развитию SHARE.

Именно. Когда международное архитектурное сообщество выбирает Ташкент как площадку — это сигнал. Это значит, что рынок интересен, что здесь есть масштаб и потенциал. Мы видели искренний интерес иностранных архитекторов. И это не просто вежливость — это прагматичный интерес к быстрорастущей экономике.

О ДЕМОГРАФИИ И ФУНДАМЕНТАЛЬНОМ СПРОСЕ

За счёт чего рынок будет расти дальше?

За счёт объективных цифр. У нас обеспеченность жильём — 18-19 квадратных метров на человека. В Казахстане — больше 30, в российских крупных городах — около 40. Средняя мировая планка — примерно 35-40.

Это означает одно: нам предстоит долгий рост. Это не спекулятивный рынок. Это структурный дефицит.

Население действительно растёт такими темпами?

Практически миллион человек в год. И это меняет всё: от инфраструктуры до логики планирования. Поэтому девелопмент у нас — это не только бизнес, это необходимость.

ОБ ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТОРАХ

Почему иностранные компании так активно интересуются рынком?

Потому что здесь высокая доходность и высокая скорость оборота. Средний цикл строительства — около двух лет. И к моменту сдачи объекта 90–95% квартир уже проданы. Для внешнего инвестора это понятная математика. Особенно если сравнивать с рынками, где цикл длиннее, а маржа ниже.

ОБ ЭСКРОУ-СЧЕТАХ И НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ

В 2026 году планируется полноценное внедрение эскроу-счетов. Что это изменит?

Это изменит всю структуру рынка. Девелопер перестанет напрямую работать с деньгами дольщиков. Банк становится фильтром и партнёром. Если продажи идут стабильно, деньги будут привлекаться по льготной ставке — например, в России это 3–4%. Если же темпы строительства выше, чем темпы реализации, тогда включается рыночное финансирование.

Это приведёт к росту цен?

Если честно, да. Уже в 2025 году рост составил 8–12%. В 2026-м он, скорее всего, будет ещё выше. Деньги станут «дороже». Плюс земельных участков в центре остаётся всё меньше.

Девелоперы, видимо, не в восторге?

Конечно. Это усложняет финансовую модель. Но при этом покупатели получают защиту. В долгосрочной перспективе это приведёт к консолидации рынка.

То есть небольшие компании уйдут?

Скорее те, кто не умеет считать. Эскроу-система не про наказание. Она про дисциплину. Если финансовая модель слабая, если темпы продаж не синхронизированы со стройкой, вся прибыль уйдёт банку. Это естественная эволюция.

О CHORSU: ЛОГИКА КОММЕРЧЕСКОЙ СРЕДЫ

Давайте поговорим о Chorsu MANAR. СМИ много писали о жилье и гостинице. А что с коммерцией?

Коммерческая часть — около 20 тысяч квадратных метров — это ключ к проекту. Это street retail, но не в упрощённом понимании. Участок расположен между старым городом и Tashkent City. Это очень сильная точка с точки зрения потоков. При инженерной проверке мы обнаружили крупный городской коллектор, который невозможно перенести. Он фактически сформировал естественное разделение проекта. Мы решили использовать это как основу планировки — появился двухуровневый торговый променад.

Как вы планируете управлять этим пространством?

Самостоятельно. Это принципиально. Если просто продать помещения, концепция распадётся. Нужно сформировать tenant-микс, обеспечить синергию, понять, какой формат действительно нужен.

В комплексе будет около 40 тысяч квадратных метров жилья, 14 тысяч пойдёт под бизнес-центр, гостиницу Radisson на 213 номеров и 190 апартаментов. Мы уже подписали франшизное соглашение и работаем с международной командой.

ОБ ETÉRA И НОВОЙ КОММЕРЧЕСКОЙ МОДЕЛИ

ETERA — это уже следующий этап?

Да. Жилая часть была реализована ранее, мы развиваем торговый центр, бизнес-центр и апартаменты. Торговый центр — около 22 тысяч квадратных метров. Локация — район Ц-1, пересечение улиц Махтумкули и Сеульской. Это высокая плотность населения и хороший автомобильный трафик.

Чем вы будете отличаться от Tashkent City Mall?

Позиционированием. Мы работаем над фудхоллом — не фудкортом! Это гибридный гастрономический формат. Быстро, но качественно. Не масс-маркет, но и не классический ресторан. Кроме того, мы планируем тщательно формировать бренд-микс. Наша задача — создать сбалансированную экосистему.

Когда открытие?

Конец 2027 года. Бизнес-центр и апартаменты могут вводиться поэтапно — уже в 2028-м.

О ДВУХ ПОДХОДАХ К КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Вы часто говорите о разных моделях управления.

Да. Есть модель «распродать всё и отпустить». Она даёт быструю выручку, но часто приводит к хаосу. А есть модель централизованного управления. Девелопер сначала формирует бренд-микс, запускает объект, создаёт устойчивый денежный поток — и только потом принимает решение о продаже. Покупая пустое помещение, инвестор берёт на себя риск.

Покупая актив с арендаторами, он получает готовый бизнес. Это разные продукты. Для торгового центра дробная продажа — это путь к деградации объекта.

О ВЕКТОРЕ ОТРАСЛИ

Какими вы видите ближайшие годы?

Рынок будет расти. Это неизбежно. Но расти будут системные игроки. Сегодня девелопмент — это уже не просто строительство. Это про сложные финансовые модели, систему соблюдения сроков, способность управлять многоступенчатой средой. Если раньше можно было «вырасти быстро», то теперь придётся расти правильно.