Рынок аренды в Узбекистане растёт и становится прозрачнее, сообщает эксперт отрасли Денис Соколов.
В авторской колонке генеральный директор Commonwealth Partnership Uzbekistan, председатель комитета по недвижимости AmCham, автор подкаста «Недвижимая экономика» Денис Соколов раскрывает секреты прибыльного управления недвижимостью.
По данным налоговой службы Узбекистана, по состоянию на 1 августа в налоговых органах страны зарегистрировано более 515 тысяч договоров аренды, по этим договорам начислено почти 600 млрд сумов налогов. В сравнении с аналогичным периодом 2024 года количество зарегистрированных договоров аренды выросло на 9,1%, а сумма начисленного налога — на 46,6%.
На основании 159,1 тыс. договоров аренды, заключённых между юридическими лицами, начислено 154,5 млрд сумов налогов. В сравнении с таким же периодом 2024 года количество зарегистрированных договоров аренды выросло на 14,1%, а сумма начисленных налогов — на 34,7%.
Сам факт такой публикации означает не только то, что рынок аренды постепенно выходит из тени, но и то, что государство начинает рассматривать эту отрасль как источник налоговых поступлений для бюджета и как драйвер роста экономики.
Иными словами, цифры — это не только бухгалтерия, это сигнал: правила игры меняются, и прозрачность становится не просто трендом, а условием выживания для девелоперов и инвесторов.
В Узбекистане большая часть девелоперов считает, что с момента ввода здания в эксплуатацию их работа заканчивается, надо переходить к строительству нового проекта. На самом деле всё наоборот. Офисное здание, торговый центр, склад, качественно построенный, с момента сдачи в эксплуатацию начинает приносить доход не только собственнику, но и государству и обществу. Размер этого дохода и общественной пользы определяется качеством управления этим зданием. В большинстве стран вклад строительного сектора в ВВП составляет 5–7%, а вот вклад операций с недвижимостью зависит от развития страны. Для развитых стран этот показатель может достигать 20%, для развивающихся — 3–5%.
Современное здание — как предприятие, и для того, чтобы оно приносило доход и общественную пользу, им необходимо управлять. Управление недвижимостью не менее сложный процесс, чем строительство, — это как жонглировать горящими факелами: важно не только ловко двигаться, но и не забывать про зрителей. Здание — это не бетон и стекло, а живой организм. У него есть сердце — инженерные системы; кожа — фасады; нервы — службы охраны и IT. И если этим организмом не управлять, он быстро стареет. Торговые центры, офисные башни, склады — все они требуют не только строгого порядка, но и творческого подхода.
Управляющая компания, которая назначается девелопером или выбирается собственниками, балансирует между интересами собственника, арендатора и клиентов.
Что такое профессиональное управление
Профессиональное управление — это безопасность и эффективность. Обеспечение безопасности собственников, арендаторов, их клиентов — это приоритет для управляющих компаний, потому что любая авария, любая проблема наносит ущерб финансам и репутации собственника. Именно поэтому в мировой практике все крупные проекты контролируются независимыми управляющими компаниями, которые профессионально работают с рисками. Более того, международная классификация предусматривает наличие профессиональной УК как необходимого признака здания класса А. Иными словами, офис без независимой УК на рынке не воспринимается как здание класса А, каким бы красивым оно ни было. Эксплуатация современных зданий стоит дорого, так как инженерные системы требуют квалифицированного персонала, поддержание чистоты при большом потоке посетителей требует регулярной и качественной уборки.
Однако важно понимать, что кажущаяся высокая стоимость эксплуатации в пересчёте на 1 кв. м, рабочее место или посетителя оказывается дешевле, чем эксплуатация устаревшего здания. Современные планировки позволяют разместить одного сотрудника на 4–5 кв. м, тогда как старые здания требуют вдвое больше. При этом в эксплуатацию включены сервисы: ресепшен, озеленение, охрана, клининг. Пользователю не нужно думать о туалетной бумаге, садовнике или стороже — он получает сервис 24/7.
В мировой практике стоимость эксплуатации высококлассных офисов составляет 8–10 долларов в месяц. В Узбекистане пока тарифы на лучших объектах вдвое дешевле. Эффективность управления заключается не просто в экономии на тарифе, а в том, чтобы предоставить максимум сервисов, которые нужны пользователям.
Профессиональное управление — это не только цифры и отчёты, а постоянный поиск баланса между интересами арендаторов, владельцев и гостей. Управляющая компания — это дирижёр оркестра: когда всё работает слаженно, слышна гармония. Когда нет — только какофония жалоб и аварийных звонков.
В МИРОВОЙ ПРАКТИКЕ ВСЕ КРУПНЫЕ ПРОЕКТЫ КОНТРОЛИРУЮТСЯ НЕЗАВИСИМЫМИ УПРАВЛЯЮЩИМИ КОМПАНИЯМИ. ОФИС БЕЗ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ УК НА РЫНКЕ НЕ ВОСПРИНИМАЕТСЯ КАК ЗДАНИЕ КЛАССА А, КАКИМ БЫ КРАСИВЫМ ОНО НИ БЫЛО.
Множественные собственники
В Узбекистане, в отличие от соседних стран, большинство коммерческих объектов (торговые, офисные, производственные) продаются отдельным собственником отдельными блоками. В итоге в офисной башне может быть 20-30 собственников. Это создаёт серьёзную проблему при управлении зданием, так как интересы у таких собственников могут различаться диаметрально. По сути, здание превращается в коммунальную квартиру с десятками хозяев, и управление им становится бесконечным спором. В мировой практике профессиональные УК избегают брать в управление объекты, распроданные по блокам.
К сожалению, инвестор, который покупает такой офисный блок, не отдаёт себе отчёт в том, что, скорее всего, столкнётся с проблемой при эксплуатации своего помещения. Более того, он часто не понимает, что даже если не использует помещение, то всё равно должен будет платить за эксплуатацию инженерных систем и общих зон. И если инвестор рассчитывает просто вложить деньги в недвижимость с целью перепродажи и не сдавать её в аренду, покупать помещения в современных зданиях не стоит, так как обязательные платежи, такие как налоги и эксплуатационные расходы, за несколько лет «съедят» доход от перепродажи. Стоимость владения недвижимостью во всех странах растёт по мере развития экономики и совершенствования городской инфраструктуры.
Особенности управления многофункциональными объектами в Узбекистане
В отличие от обычных домов, здесь масштаб задач и вызовов совсем другой:
- Многофункциональность и разнообразие арендаторов. В одном здании располагаются корпоративные офисы, требующие приватности, офисы для розничных клиентов (юристы, риэлторы), магазины и квартиры. Управляющая компания должна найти компромисс между интересами всех, кто пользуется зданием;
- Закон и порядок. Необходимо тщательно следить за нормативной базой, чтобы избежать нарушений, претензий со стороны государства и соответствующих рисков. В Узбекистане, к сожалению, часто нормативная база подменяется понятиями и привычками. Обязанность УК в том, чтобы привести все процессы в строгое соответствие с законом;
- Технологии. Вентиляция, кондиционеры, охрана, автоматизация — список можно продолжать бесконечно. Важно понимать, что инженерные системы рассчитываются исходя из высокой нагрузки — большой плотности людей на единицу площади;
- Задолженность. Низкая платёжная дисциплина — самая большая проблема для отрасли. УК постоянно сталкиваются с кассовыми разрывами из-за значительной дебиторской задолженности. Инвестор, заплативший полмиллиона за помещение, до последнего будет откладывать платёж в 400 долларов за эксплуатацию;
- Репутация. Репутация и имидж здания важны не только для застройщика, но и для инвестора и арендатора. Каждый хочет жить или работать в здании, которое считается лучшим на рынке.
«ЗДАНИЕ, РАСПРОДАННОЕ ПО БЛОКАМ, ПРЕВРАЩАЕТСЯ В КОММУНАЛЬНУЮ КВАРТИРУ С ДЕСЯТКАМИ ХОЗЯЕВ — УПРАВЛЕНИЕ ИМ СТАНОВИТСЯ БЕСКОНЕЧНЫМ СПОРОМ»
Будущее отрасли
К сожалению, на сегодняшний день в стране мало коммерческих объектов, готовых для передачи в профессиональное управление, однако наиболее опытные инвесторы уже сегодня ставят перед застройщиком вопрос о том, как будет управляться готовое здание.
С другой стороны, государство уже сегодня требует от собственников помещений ответственности за их имущество, финансовой прозрачности и своевременной уплаты налогов. Также важна судебная практика по взысканию задолженности со злостных неплательщиков, что в свою очередь повысит привлекательность этого бизнеса, в том числе для международных компаний.
Появление международных институциональных инвесторов, ужесточение банковского регулирования повысит спрос на услуги профессионального управления, поэтому сегодня очень важно обучать кадры и повышать общий уровень квалификации в этом секторе.
