Toshkentdagi ko‘chmas mulk bozoridagi vaziyat faqat tashqi ko‘rinishdan pufakka o‘xshaydi.

Ba’zida eng yaxshi investitsiya – qilinmagan investitsiyadir.

Donald Tramp, AQShning amaldagi prezidenti.

Toshkentdagi ko‘chmas mulk bozorida yorilib ketishi kerak bo‘lgan narx pufagi shakllangani haqidagi fikrlar tobora ko‘paymoqda. Bugun bo‘lmasa, ertaga yoki indinga albatta yorilar emish. Va bu nafaqat oddiy fuqarolar, balki nufuzli tashkilotlarning ham fikridir.

2023-yil may oyida e’lon qilingan moliyaviy barqarorlik sharhida Markaziy bank ilk bor poytaxt ko‘chmas mulk bozorida narx pufagi shakllanish ehtimolini tan oldi. Mamlakat pul-kredit boshqaruvchisi 2024-yilning birinchi yarmida o‘tkazgan shunga o‘xshash tahlilda uy-joylarning bozor qiymati asosiy narx darajasiga nisbatan 28 foizga oshib ketganini aniqladi. Shu bilan mamlakat bosh banki Toshkent bozorida uy-joy pufagi mavjudligini tasdiqladi. Uning fikricha…

Markaziy bank ko‘chmas mulk bozoridagi narx pufagining mavjudligini asosiy va bozor narxlari o‘rtasidagi farq bilan belgilaydi. Agar bozor narxi hamma uchun tushunarli bo‘lsa, asosiy narx borasida savollar tug‘iladi.

Mahalliy Markaziy bank tomonidan o‘tkaziladigan uy-joylarning asosiy qiymatini hisoblash ipoteka krediti olish imkoniyatiga asoslanadi. Bunday kreditlarni oluvchilar soni kam bo‘lgan sharoitda – 2024-yil 1-iyul holatiga ko‘ra har 1000 nafar doimiy aholiga 10 kishi to‘g‘ri keladi – bu usuldan foydalanish bozorning haqiqiy holatini noto‘g‘ri aks ettirishga olib keladi.

Toshkent shahrida tuzilgan ko‘chmas mulk oldi-sotdi shartnomalarining umumiy sonida ipoteka bilan bog‘liq bitimlarning ulushi 11 foizdan 20 foizgacha tebranadi (taqqoslash uchun: Moskvada bu ko‘rsatkich 85 foizga yetadi).

Uy-joyning asosiy qiymatini hisoblash aniqligiga ipoteka kreditining 440 million so‘m yoki 34 ming AQSH dollari miqdorida belgilangan yuqori chegarasi (muallifning ma’lumotlariga ko‘ra, Toshkentda kvartiraning o‘rtacha qiymati 85 ming AQSH dollarini tashkil etadi) hamda tijorat banklari tomonidan aholiga uy-joy qurish va sotib olish uchun ajratilayotgan kreditlar ulushining kamayib borayotganligi ham ta’sir ko‘rsatmoqda (1-rasm).

Narx pufagi past foiz stavkalari va soddalashtirilgan shartlar (masalan, kam miqdordagi boshlang‘ich to‘lov yoki to‘lovsiz) bilan ipoteka kreditlarini haddan tashqari ko‘p berish sharoitida shakllanadi. Natijada uy-joy narxlari aholi daromadlari yoki qurilish xarajatlariga qaraganda ancha tezroq o‘sadi.

Mamlakatimizda shunday sharoitlar kuzatilmoqdami? Past foizlar borasida: 17,5 foiz – bu “Yangi tartib” davlat dasturi doirasida beriladigan ipoteka kreditlari bo‘yicha foiz stavkasidir. 2024-yil 1-oktyabr holatiga ko‘ra, tijorat banklari ipoteka kreditlari bo‘yicha foiz stavkalarini 23,8 foizdan 25,0 foizgacha oshirdi. 2024-yilning 9 oyida Toshkent shahrida berilgan ipoteka kreditlari hajmi 6 foizga (3,5 trillion so‘mgacha) qisqardi. Ipoteka krediti oluvchilar soni ham kamaydi. Kreditni to‘lash muddati o‘rtacha 18 yildan 17 yilgacha qisqardi, uy-joy sotib olish uchun ipoteka miqdori esa 20 foizga (274 million so‘mgacha) ko‘paydi. O‘rtacha oylik to‘lovlar ham deyarli shuncha foizga oshdi. Ipoteka krediti bozori toraymoqda…

Markaziy bank 2024-yil oktyabr oyida e’lon qilingan moliyaviy barqarorlik sharhida “2024-yilning birinchi yarmida O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozoridagi narxlar hamon yuqori darajada saqlanib qolayotgani va aholi daromadlaridan tezroq o‘sib borayotganini” ta’kidlagan. Biroq bu bozorning shunchaki bir lahzalik tasviridir.

Keling, regulyatorning o‘zi keng qo‘llaydigan “tarixiy standart chetlanish” ko‘rsatkichiga e’tibor qarataylik. Quyida Toshkent shahrining ikkilamchi bozorida kvartiralar narxi indeksi va poytaxtdagi o‘rtacha oylik nominal ish haqining o‘sish sur’atlari diagrammasi keltirilgan (2-rasm).

O‘sish sur’atlari o‘rtasidagi 5 foiz punktlik farq aniqlandi, bu uy-joy pufagining mavjudligini ko‘rsatadi. Ushbu holatda Rossiyaning Makroiqtisodiy tahlil va qisqa muddatli prognozlash markazi tavsiyalaridan foydalanilgan: agar “uy-joy narxlarining o‘sishi har yili ish haqi o‘sishidan kamida 5 foizga yuqori bo‘lsa, ko‘chmas mulk bozoridagi pufak shakllangan hisoblanadi.”

Har yili… Ya’ni gap bir yil haqida emas. Unda necha yil haqida? Keltirilgan diagrammadan ko‘rinib turibdiki, 2022-2023-yillarda o‘sish sur’atlari o‘rtasidagi farq 5 foiz punktidan oshgan. Ushbu holatda shakllangan pufak haqida gapirish mumkinmi? Yoki bu ko‘tarilish trendi hisoblanadimi?

Markaziy bankning 2022-yilgi moliyaviy barqarorlik sharhida shunday deyilgan: “Ko‘chmas mulk bozoridagi pufak odatda uzoq vaqt davomida obyektlarning qiymati oshib ketishi bilan namoyon bo‘ladi.” Bu yerda ham aniq emas…

O‘tmishga nazar solaylik. Toshkent turar-joy ko‘chmas mulk bozorining yaqin tarixida 2005-yil oktyabridan 2008-yil avgustigacha davom etgan narx pufagi mavjud edi. Deyarli uch yil. Yaponiyada 1986-1991-yillarda ko‘chmas mulk narxlari bir necha barobar oshgan. Ispaniyada qurilish pufagi 2004-2007-yillarda paydo bo‘lgan. AQShda ko‘chmas mulk bozori 2003-yil iyunidan 2006-yil o‘rtalarigacha kengayib borgan. U ham uch yil davom etgan.

Xulosa qilish mumkinki, ko‘chmas mulk pufagi uch yil va undan ortiq vaqt davomida uzluksiz narxlar oshib borganda paydo bo‘ladi. Shu bilan birga, uning o‘sishi daromad yoki ish haqining o‘sishidan sezilarli darajada yuqori bo‘ladi.

Bizning holatimizda bu shartlar faqat 2022-2023-yillarda bajarildi. 2024-yilda Toshkent shahrining ikkilamchi bozorida kvartiralar narxi indeksining o‘sish sur’ati bilan poytaxtdagi o‘rtacha oylik nominal ish haqi o‘rtasidagi farq salbiy bo‘ldi. Sezilarli darajada salbiy (minus 11,7 foiz punkt). Bu esa yaxshi!

Chunki narxlarning keskin oshishi har doim ham bozorning yaxshi ahvolda ekanligini anglatmaydi. Aksincha bo‘lishi mumkin. Asosli sabablar va omillarsiz, faqat spekulyativ manfaatga tayanib narxlarni oshirish, albatta yoriladigan pufaklarning paydo bo‘lishiga olib keladi. Pufaklar bozorda adolatsiz, haqiqatdan yiroq yoki g‘ayritabiiy yuqori narxlarning paydo bo‘lishi bilan tavsiflanadi. Bu esa anomal yuqori talab tufayli yuz beradi.

Ammo talab obyektiv sabablar (ish haqi va daromadlarning oshishi, pul o‘tkazmalari va eksport hajmining ko‘payishi, iqtisodiy faollikning kuchayishi va tadbirkorlikning rivojlanishi, faol urbanizatsiya va boshqalar) tufayli o‘sib borayotgan bo‘lsa, bu normal holat hisoblanadi.

“Tarixiy standart og‘ish”ga qaytamiz va Toshkent shahrida bir kvadrat metr kvartira sotib olish uchun toshkentlik qancha o‘rtacha oylik ish haqi to‘plashi kerakligini ko‘rsatadigan kvartiralar qiymatining ish haqiga muvofiqlik koeffitsiyenti qanday o‘zgarishini ko‘rib chiqamiz (3-rasm).

Moslik koeffitsiyentlari qiymatlari 2 ko‘rsatkichiga yaqinligini kuzatish mumkin. Mualliflik ma’lumotlariga ko‘ra, 2024-yilda Toshkent shahrining ikkilamchi bozorida kvartiralarning o‘rtacha yillik narx indeksi bir kvadrat metr uchun 1,3 ming dollarni tashkil etgan. Ehtimol, o‘quvchi hozir kulib qo‘yar: muallif o‘rtacha 700 dollarlik maoshni qayerdan topdi, deb. Topdim. Statistiklardan: “2024-yilda o‘rtacha oylik nominal ish haqining eng yuqori ko‘rsatkichlari Toshkent shahrida (9 072,4 ming so‘m) qayd etilgan.” Oddiy arifmetik hisob-kitoblar natijasida 700 dollardan ortiq summa kelib chiqadi.

Yana “tarixiy standart og‘ish”ga murojaat qilaylik. Narx pufagi shakllanishi bilan ko‘chmas mulkni begonalashtirish bo‘yicha bitimlar soni keskin oshadi. Investorlar va chayqovchilar ko‘chmas mulkni aktivga aylantirish va foyda olish maqsadida o‘sib borayotgan bozorlarga mablag‘ kiritishga intilishadi. Narxlarning yanada ko‘tarilishini kutib va investitsiya bitimlarini kuzatib, xaridorlar bozorga shiddat bilan kirib kela boshlaydilar, bu esa uni yanada qizdiradi.

Biroq bunday holat poytaxt turar-joy ko‘chmas mulk bozorida kuzatilmagan. O‘rtacha oylik oldi-sotdi bitimlari soni 2020-2021 yillarda – 6,4 mingtadan, 2022 yilda – 6,7 mingta, 2023 yilda – 6,5 mingta va 2024 yilda – 6,0 mingtani tashkil etgan. Bu bozorning mutlaqo barqaror holatini ko‘rsatadi (4-rasm).

Faqatgina 2020-yilning aprel va iyun oylari ajralib turadi: aprelda Toshkentda amalga oshirilgan oldi-sotdi bitimlarining soni eng past bo‘lgan bo‘lsa, iyunda esa eng yuqori ko‘rsatkichga erishgan. Eslatib o‘tamizki, 2020-yil 16-martdan 10-maygacha qat’iy karantin cheklovlari joriy etilgan edi. 2020-yil 11-maydan boshlab esa ushbu cheklovlar yumshatildi.

Aynan shu davrda – 2020-yil 1-aprelda O‘zbekistonda haqiqiy inqilobiy islohot amalga oshirildi: 1925-yildan beri mavjud bo‘lgan va ildizi Rossiya imperiyasi davriga borib taqaladigan propiska tizimi bekor qilindi. Ruxsat berish tartibidagi doimiy propiska tizimi xabardor qilish xususiyatiga ega bo‘lgan ro‘yxatga olish tizimiga almashtirildi. Endi mamlakat fuqarolari poytaxt hududida ko‘chmas mulk sotib olayotganda Toshkent shahri va Toshkent viloyatida doimiy yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatdan o‘tgan bo‘lishi shart emas.

2020-yil 18-iyun kuni Adliya vazirligi matbuot xizmati 2020-yil aprel oyidan boshlab O‘zbekiston fuqarolari poytaxtda 12 799 ta xonadon sotib olganini ma’lum qildi. Bitimlarning qariyb 70 foizi toshkentlik bo‘lmagan fuqarolar tomonidan rasmiylashtirilgan. Ko‘rinib turibdiki, aksariyat hollarda xonadonlar haqiqiy mulkdorlar nomiga qayta rasmiylashtirilgan.

Biroq e’tiborni tortadigan narsa bu emas. Sinchkov o‘quvchi eslab qolgan bo‘lsa, poytaxt uy-joy bozorining erkinlashtirilishi narxlarning keskin ko‘tarilishiga olib kelmadi. 2020-yilning aprel-dekabr oylari davomida ikkilamchi bozorda kvartiralar qiymati indeksining o‘sishi 8,1 foizni, 2021-yilda esa 12,7 foizni tashkil etdi. Karantin cheklovlari va koronavirus tarqalishining salbiy oqibatlarini bartaraf etish sharoitida uy-joy xarid qilish masalalari keyinga surildi. Ammo dolzarbligini yo‘qotmadi.

Aynan kechiktirilgan talabning qoplanishi 2022-2023-yillarda ro‘y berdi. 2015-yil oktyabridan 2021-yil iyunigacha – deyarli 6 yil mobaynida poytaxtning ikkilamchi bozorida kvartiralar narxi indeksi bir kvadrat metr uchun 515-730 dollar oralig‘ida bo‘ldi. Eslatib o‘tay, o‘tgan yili Toshkent shahrida o‘rtacha oylik nominal ish haqi ushbu oraliqning yuqori chegarasiga yetgandi. Bozor barqarorlashuv va kelajakda o‘sishga turtki beradigan quvvat to‘plash bosqichida edi.

Shunday turtki yuz berdi va mark-up – narxning yuqoriga intilish tendensiyasini shakllantirdi. Bu narx pufagi emas. Albatta, tuzatishlar va bozordagi “qora oqqushlar” bo‘ladi. Shubhasiz. Uy-joy pufagi paydo bo‘lishi ham mumkin.

Bir narsa kishida umid uyg‘otadi: inson har qanday muammoni, jumladan o‘zi yaratgan muammoni ham yengishga qodir. Har doim, yoki deyarli har doim…

Igor Tsoy

Iqtisodchi-tahlilchi, mustaqil ekspert