Дорогая недвижимость в Ташкенте рискует превратиться в ветшающий актив, если собственники продолжат экономить на управлении, безопасности и содержании дома.

Директор управляющей компании CMWP Uzbekistan Евгений Гриханов в авторской колонке объясняет, почему в премиальном сегменте нельзя пытаться экономить на содержании дома.

На рынке недвижимости Узбекистана сегодня острый разрыв — количество качественных квадратных метров растёт быстрее, чем культура их содержания. На развитых рынках недвижимости управление находится в руках институциональных инвесторов, но в Ташкенте основная масса покупателей — это «эмоциональные потребители», а не профессиональные игроки.

Покупая квартиру в элитном жилом комплексе или офис в многофункциональном центре класса А, собственник помещения по инерции переносит на него свои прошлые привычки. Он ошибочно полагает, что расходы на содержание здания должны стремиться к нулю, а получаемая аренда — расти каждый год в геометрической прогрессии.

Но современное здание — это уже не просто частный дом на земле или привычная нам девятиэтажка, а сложнейшее инженерное сооружение, требующее совершенно иного подхода к управлению и расходам на содержание. Чиллеры, системы водяного пожаротушения, импортная автоматика и системы оповещения при пожаре превращают объект недвижимости в аналог высокотехнологичного автомобиля уровня Mercedes или BMW. Однако на практике собственник требует сервис пятизвёздочной гостиницы при тарифах на содержание общего имущества, едва покрывающих расходы на сантехников и уборку.

Наш президент, публикуя всё новые и новые постановления, старается изменить ситуацию, но собственники, купив дорогую элитную недвижимость, начинают злоупотреблять своими правами и банально жить за счёт застройщика, который продолжает оплачивать содержание общего имущества ещё в течение нескольких лет. В результате любые попытки внедрить профессиональный подход разбиваются о «минимальные тарифы» содержания общего имущества, а собственник своё нежелание платить объясняет более низкой стоимостью обслуживания в старых домах.

Но если собственники не найдут компромисса с управляющими компаниями, то для элитного дома такой тариф — это смертный приговор. Купить современные площади и экономить на их обслуживании сегодня — значит потерять до 30% рыночной стоимости помещений уже через пару лет из-за физического ветшания здания.

В премиальном сегменте жалобы всё чаще используются не как инструмент улучшения качества сервиса, а как средство шантажа для принудительного снижения стоимости эксплуатации. За последний год через платформу «Mening uyim» и народные приёмные прошло более 22 тысяч обращений, связанных с деятельностью управляющих компаний.

Власть не отделяет жалобы с элитных объектов недвижимости от социальных проблем содержания старого фонда недвижимости — а зря!

В премиальном сегменте значительная часть жалоб инициируется искусственно. На общих собраниях вместо конструктивного диалога нередко звучат выкрики о ненужности систем пожарной безопасности — сиюминутное сохранение денег в кошельке ставится выше собственной жизни.

В такие моменты особенно остро ощущается диссонанс между разными типами владельцев. Пока ответственный бизнесмен-собственник, открывший в здании современную клинику и вложивший миллионы в оборудование, пытается обеспечить стерильность и безопасность, его сосед может курить в коридоре и наносить вред общему имуществу, провоцируя конфликт. А другой собственник, не оплачивая взносы за содержание общего имущества, будет сдавать в аренду свои элитные помещения в центре Ташкента за большие деньги. Так современная элитная недвижимость может превратиться в «трущобы» ещё до окончания ремонта и заселения соседей.

Вынос внутренних споров в публичное поле и медиаатаки на управляющие компании стали деструктивным трендом. Подобные действия собственников — это классический выстрел себе в ногу. Публичная истерика мгновенно формирует негативный репутационный фон, и покупатель вторичного рынка, увидев историю скандалов, в итоге обесценит недвижимость.

К сожалению, отсутствие в столице профессиональных международных управляющих компаний — это следствие действий самих собственников и их нежелания признавать реальную стоимость качества и комфорта. Мы, например, внедрили модель «открытой книги» и предложили каждому собственнику убедиться в прозрачности расходов, но реально в жизнь здания вовлечены лишь единицы.

В таких условиях сервисные компании просто уходят с объектов недвижимости, не желая нести убытки и репутационные риски, а на их место приходят структуры, работающие по модели старых ЖЭКов. Как правило, это означает возврат в прошлое и окончательную потерю инвестиционной привлекательности.

Качественное обслуживание и взаимность — это единственный путь роста стоимости помещений собственников и развития рынка недвижимости Узбекистана. Если собственники и управляющие компании не научатся быть партнёрами и ценить труд людей, обеспечивающих их безопасность, современные здания в Ташкенте неизбежно превратятся в ветшающий неликвидный бетон, который будет только терять в цене с каждым годом.

КУПИТЬ СОВРЕМЕННЫЕ ПЛОЩАДИ И НЕ ЗАБОТИТЬСЯ ОБ ИХ ОБСЛУЖИВАНИИ СЕГОДНЯ — ЗНАЧИТ ПОТЕРЯТЬ ДО 30% РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПОМЕЩЕНИЙ УЖЕ ЧЕРЕЗ ПАРУ ЛЕТ