Как на самом деле устроен девелопмент, кто влияет на внешний облик города и можно ли это изменить — читайте в колонке генерального директора Commonwealth Partnership Uzbekistan, председателя комитета по недвижимости AmCham, автора подкаста «Недвижимая экономика» Дениса Соколова.

Красивые дома и комфортные города

Ещё в первую свою каденцию, в 2020 году президент США Дональд Трамп подписал меморандум о Красивых Федеральных Зданиях (Promoting Beautiful Federal Buildings). Можно предположить, что в нынешний свой срок Трамп вспомнит об этой инициативе. Мы понимаем, что представление бывшего девелопера о красоте может сильно отличаться от ожиданий обычного человека, но такая мера говорит о том, что красота городов и зданий не в последнюю очередь занимает умы властей.

Девелоперский бизнес вызывает сильнейшую общественную реакцию. Магнатов-лэндлордов в кино и литературе зачастую изображают злодеями. Ещё в 1954 году американский поэт Вуди Гатри обличал в своём стихотворении алчного отца нынешнего президента США, в доме которого поэт снимал комнату.

Отчасти негатив в адрес девелоперов объясняется завистью: людям кажется, что девелоперы делают деньги из воздуха, а их благосостояние основано на обмане и коррупции. К сожалению, стереотипы весьма устойчивы, и если вы в Ташкенте спросите обычного человека, сколько зарабатывают девелоперы, то в ответ услышите, что доход их составляет от 50 до 100%.

Естественно, горожане сваливают на девелоперов все городские проблемы: от загрязнения воздуха до перенаселения и отсутствия парковок, не говоря уже о сносе исторических зданий и вырубке парков.

В мировой практике существует понятие девелоперского риска. При реализации проекта девелопер берёт на себя крайне высокий риск. И квалификация девелопера как раз и заключается в том, чтобы управлять этим риском. Банки кредитуют девелоперские проекты благодаря тому, что есть опытный предприниматель, который умеет управлять рисками.

Мы с вами порой с трудом можем спланировать свой отпуск на ближайшее лето, а девелопер должен просчитать финансовую модель на 10 лет, состоящую из одних переменных. Сколько будет стоить цемент, изменятся ли градостроительные нормы, что будет нужно людям через три года, будет ли у них достаточно денег, чтобы покупать квартиры, – это лишь несколько из тысячи вопросов, которые стоят перед девелопером.

Но, как известно, в реальной жизни мы чаще сталкиваемся с ошибками, чем со злым умыслом. И эту статью я хочу посвятить нелёгкой работе девелоперов. Да, у меня как у консультанта есть много претензий к девелоперскому сообществу, но для того чтобы наш город был удобным и популярным, важно понимать, как он устроен. Почему на самом деле пропадают парки, почему строятся уродливые здания и почему растут заторы на дорогах.

Красота в глазах смотрящего

В 2024 году Дарон Аджемоглу, Саймон Джонсон и Джеймс Робинсон получили Нобелевскую премию за то, что ответили на вопрос, почему одни страны богатые, а другие бедные. Но богатство можно измерить, а как измерить красоту? Как объективно оценить комфорт и счастье? Почему, в конце концов, есть красивые города, а есть малопривлекательные? И почему даже в самом красивом городе есть уродливые и неудобные здания? Виноваты ли тут злой умысел, бедность или пресловутый менталитет? К сожалению, общепринятых ответов на эти вопросы пока нет, и очередная «нобелевка» ещё ждёт своих лауреатов. Тем не менее экспертное сообщество пытается ответить на эти вопросы, изобретая индексы счастья, комфорта и безопасности.

Каждый рейтинг рассматривает лишь одну сторону бытия, но мало помогает при выборе квартиры или участка для застройки, однако эти рейтинги сильно влияют на ожидания. Ведь не секрет, что люди ведут себя по-разному в зависимости от этих самых ожиданий. Прогуливаясь вдоль Темзы, турист с восхищением смотрит вокруг, не задумываясь о транспортных проблемах и безопасности ночью, а возвращаясь домой в Ташкент, ругается, увидев грязь на улице.

Один и тот же человек в разных ролях ведёт себя по-разному. Мы в каждый момент времени носим разные «шапки» — турист, гость, горожанин, работник. Наше отношение зависит от настроения, от неприятностей или успехов на работе, от личных переживаний. И то, что хорошо для одного, может совсем не подходить для другого.

Например, жители Барселоны жаловались на то, что из-за туристов стало невозможно жить в городе. Habidatum — компания, специализирующаяся на анализе больших данных и предоставлении прогнозных метрик для инвесторов в недвижимость и городских планировщиков, использовала свою платформу Chronotope для анализа данных о городской среде и выявления лучших способов использования недвижимости. Исследование показало, что в реальности туристы массово сталкиваются с местными жителями лишь в небольшом количестве локаций и в ограниченные периоды. Решением проблемы стал проект по «разведению» потоков за счёт изменения часов работы туристических объектов. Это пример того, что часто проблема, которая нам кажется глобальной и нерешаемой, может быть легко устранена.

Голландский город Гарлем, расположенный рядом с Амстердамом, с очень развитой городской средой и уличной торговлей, страдал от того, что вечером, когда магазины закрывались, город погружался во мрак и улицы наполнялись антисоциальными элементами. Решением стало превращение этажей над магазинами, которые обычно использовались как склады, в квартиры. С учётом того что голландцы не любят шторы, предпочитая демонстрировать прохожим свою жизнь, город полностью изменился, а среда стала безопасной. Теперь Гарлем — это один из самых развитых городов с точки зрения ретейла.

Города не рождаются красивыми, популярными и привлекательными. Они таковыми становятся. Иногда благодаря популярной исторической фигуре, иногда благодаря особенностям градостроительных решений, но поддержание этого статуса — каждодневная работа.

В современном массовом сознании действует принцип, описанный в песне The Winner Takes It All группы ABBA, — победитель получает всё. Мы не помним, кто занял второе или третье место, в нашей памяти сохраняется только лидер. Ташкент всё ещё ищет своё место на глобусе — свою уникальную идентичность. Возможно, он прославится как самый безопасный город в регионе, возможно, как самый дружелюбный, а возможно, и как самый красивый. Но для этого всем придётся потрудиться.

Школа горожанина

Каждый день мы принимаем решения, которые зависят или касаются жизни города: где поселиться, куда устроиться на работу, куда инвестировать, в какую школу устроить ребёнка, куда поехать в отпуск, как повысить квалификацию, как обзавестись новыми и полезными социальными связями. Естественно, все мы хотим жить в красивых и комфортных городах.

Жизнь в городе даёт человеку огромные возможности, но и налагает обязательства, про которые мы, горожане, часто забываем. Быть современным горожанином означает активно участвовать в жизни города и общества, осознавая свою роль и ответственность. Если бы я занимался вопросами образования, то я включил бы в программу средней школы курс современного горожанина, где школьники изучали бы, как устроен город, как пользоваться его благами и помогать ему развиваться. В мире уже реализуются подобного рода программы. Urban Land Institute разработал такую программу для европейских школ, которая успешно внедряется уже несколько лет. Программа UrbanPlan предназначена для учеников старших классов и нацелена на обучение основам градостроительства и земельного планирования через проектное обучение.

Конструктивисты мечтали об идеальных городах, населённых идеальными людьми, которые живут в полном согласии и гармонии. Тоталитарные режимы стремились создавать «города будущего», под которые пытались перековать граждан. Гуманисты, наоборот, пытаются сделать так, чтобы даже «несовершенным» жителям было комфортно. Жизнь современного человека — это постоянная борьба и компромиссы: с соседями, властями, бизнесом.

Почему строят некрасивые здания

Все хотят жить в прекрасном городе, и на картинках в офисах продаж мы видим идеальные решения, красивые общественные пространства, весёлых жителей. В реальности же в городе постоянно появляются уродливые и неудачные здания. Это бич не только бедных стран, вполне обеспеченные города часто сталкиваются с плохим девелопментом. Обыватель, который по привычке всё списывает на коррупцию и воровство, прав лишь отчасти. Проблема носит системный характер.

Архитектура

Как ни парадоксально, главными критиками городов являются архитекторы — даже несмотря на то, что все здания спроектированы именно ими. Вроде на бумаге было всё хорошо, да вот на практике что-то пошло не так. В итоге архитекторы обвиняют городские власти, блогеры обвиняют застройщиков, граждане — коррупцию, а все вместе недовольны очередным монстром.

Архитекторы и консультанты слишком часто идут на поводу у желаний девелопера вместо того, чтобы настаивать на профессиональных решениях. Зарубежные архитекторы на развивающихся рынках часто более успешны, чем локальные, именно потому, что они умеют настаивать на своих решениях и спорить с заказчиком. Большинство проектов финансируется за счёт форвардных продаж. На раннем этапе девелопер испытывает сильный финансовый голод, так как ему пришлось купить землю. Казалось бы, проектирование, разработка концепции, подготовка проекта стоит менее 5% от всей стоимости, а ошибки при проектировании могут потом превратиться в колоссальные издержки, дефицит средств на раннем этапе заставляет экономить на этом. Поэтому девелопер часто делает выбор в пользу типового проекта, который архитектор уже, возможно, предлагал другому клиенту, и готов быстро и дёшево адаптировать под его задачи. В результате здание может оказаться морально устаревшим ещё до начала стройки, а заказчик не имеет достаточной квалификации и опыта, чтобы оценить проект.

Опыт девелопера

Дело в том, что большое количество девелоперских проектов реализуется теми компаниями, которые никогда до этого ничего не строили. Мало кому придёт в голову с нуля создавать автомобильное производство или пилотировать самолёт, не имея должной подготовки. Но строить может каждый. Несмотря на то что современное здание по сложности не уступает крупному предприятию, новоиспечённые девелоперы считают, что их жизненный опыт позволяет реализовывать сложные проекты. Более того, чем менее опытен девелопер, тем более сложный проект он задумывает. Европейские девелоперы, только проработав десяток лет, начинают строить многофункциональные проекты, которые очень сложны и в проектировании, и в управлении. Начинают они с простых офисных зданий, жилых домов, торговых центров. В Ташкенте даже те, у кого маленькие участки и всего 10 тысяч квадратных метров, пытаются набить объект функциями. В итоге получается, что здание хорошо не выполняет ни одной функции, не приносит ожидаемого дохода.

Начинающие девелоперы считают, что секрет в том, чтобы нанять тех, кто умеет проектировать и строить, и отжать их до минимальной цены. Но на развивающемся рынке, где нет десятилетиями наработанной репутации, специалистов и опыта, такой подход не работает. Как ни парадоксально, на развивающемся рынке качественное строительство обходится дороже, чем на развитом, а бизнесмен, который «поднялся» за счёт того, что отжимал поставщиков, в итоге получит объект, полный компромиссов и недостатков.

Успешный девелопмент требует вполне определённого типа мышления, который можно приобрести только с опытом. Хороший проект всегда обходится дороже, и успешный девелопер — это тот, кто умеет продать эти дополнительные затраты рынку, а не тот, кто построил дёшево, а продал дорого. Если мы посмотрим на лучших девелоперов в мире, то увидим, что они постепенно наращивали свой потенциал. Компания Westfield — признанный лидер в девелопменте торговых центров — начинала с простых и утилитарных торговых объектов, прежде чем взяться за революционные проекты типа торгового центра в Лондоне стоимостью в 1,6 млрд фунтов.

«Мой отель будет лучше, чем Hilton, так как Hilton нанимает сотрудников по интернету, а я буду сам вместе со своими близкими управлять отелем» — это реальная цитата, которая частично объясняет проблемы с сервисом в Узбекистане.

Градостроительное регулирование и защита прав собственности

Вольное обращение с градостроительными нормами также приводит к снижению качества. Если здание строится без соблюдения всех норм и необходимых разрешений, то очевидно, что нет смысла вкладываться в качество, так как риски владения в любом случае очень высоки. Поэтому именно жёсткость градостроительной политики заставляет девелоперов более ответственно подходить к своей работе.

Жизнь зданий

Многим кажется, что проект закончен в тот момент, когда он получил кадастр и был продан. На самом деле в этот момент жизнь только начинается. Современные здания строятся с расчётом на 100 лет, так что первые годы жизни строения определяют его дальнейшую судьбу. Здание — как ребёнок. Если с детства его воспитывать, приучать к труду, растить в любви и радости, то в зрелости он станет достойным гражданином. Если бросить на произвол судьбы, то участь его незавидна. В отношении зданий эту функцию выполняет служба эксплуатации. Если здание хорошо эксплуатируется, если управляющая компания следит за состоянием общих зон, контролирует внутренние отделочные работы в квартирах, не допускает варварских ремонтов, нарушающих целостность зданий, то жизнь такого комплекса будет долгой и счастливой, а стоимость квартир будет расти независимо от рынка. Если же, наоборот, собственники помещений экономят на эксплуатации, а управляющая компания ворует, то в итоге помещения будут дешеветь, а здания — деградировать.

Что дальше

В 2024 году началась коррекция на рынке недвижимости. Бурный рост цен закончился, продажи замедлились. Это называется коррекцией рынка. Это слово означает процесс исправления ситуации. Для города — это шанс перейти к более взвешенному подходу, к девелопменту без излишней спешки и желания урвать кусок, пока можно. Для девелоперов — это возможность сконцентрироваться на добавленной стоимости, на строительстве зданий, которые будут лучше прежних и станут визитной карточкой города. Для банковской системы — это возможность для создания схем финансирования, позволяющих реализовывать долгосрочные проекты.

Сегодня на рынке уже сформировано «ядро экспертизы», которое позволяет выйти на новый уровень девелопмента, и появление специализированных изданий, посвящённых этой интереснейшей и важнейшей отрасли экономики, — яркое тому свидетельство.