Директор CMWP Евгений Гриханов — о том, как архитектура, управление и экономика вместе формируют ценность недвижимости.

Рынок недвижимости Узбекистана стремительно развивается. Новые жилые комплексы и бизнес-центры появляются в столице один за другим, но за красивыми фасадами и рендерами скрывается куда более сложный вопрос: кто и как будет управлять этими объектами. Сегодня уже недостаточно просто построить высотку — её нужно наполнить жизнью, сохранить заявленную концепцию и обеспечить сервис, соответствующий ожиданиям жителей и арендаторов.

Планировали кофейню, а сдался шиномонтаж

Наиболее уязвимая точка любого жилого или многофункционального комплекса — это первые этажи. Теоретически именно они должны задавать тон всей концепции: создавать удобную среду, формировать стиль и поддерживать обещания девелопера. Но на практике часто происходит иначе.

В Узбекистане стоимость денег высока, и девелоперы стремятся максимально быстро вернуть инвестиции. Чаще всего это означает распродажу всего здания по частям. В результате у одного комплекса могут быть сотни собственников, каждый со своим видением. Кто-то планировал открыть продуктовый магазин, но передумал и сделал ресторан. Другой купил помещение «впрок» и держит его пустым. Так появляется хаос, который разрушает первоначальную концепцию.

Между тем мировой опыт показывает обратное: если девелопер хочет сохранить единый стиль и обещанную концепцию, он не должен продавать первые этажи. Коммерческая часть должна оставаться в его управлении или в руках институционального инвестора, готового сохранять стратегию. В России и Казахстане эту задачу решают через фонды недвижимости, где пулы помещений объединяются и управляются профессионально. В Узбекистане такой механизм пока законодательно невозможен, но рано или поздно рынок к этому придёт.

Сколько стоит охранник за 4 миллиона?

Даже когда концепция выдержана, девелопер и управляющая компания сталкиваются с другой проблемой — стоимость эксплуатации. Современные инженерные системы дороги в обслуживании: они требуют специалистов, иногда даже приглашённых из-за рубежа.

«Почему ваш охранник получает четыре миллиона? Возьмите за два» — подобные вопросы в адрес управляющих компаний возникают регулярно. Люди сравнивают с привычными суммами, не задумываясь о том, что класс здания требует иного уровня сервиса. Если проект заявлен как класс А, он должен соответствовать ему в каждом аспекте: от климатических систем до уровня безопасности.

Именно здесь проявляется ключевая миссия управляющей компании: она работает на жителей. Её задача — не только следить за чистотой или охраной, но и защищать интересы пользователей здания, обеспечивать комфорт и безопасность, которые напрямую влияют на ценность объекта и на его доходность.

Один за всех и все за одного

Вопрос платёжной дисциплины остаётся одним из самых острых. Современное здание требует регулярных и значительных расходов, а неплатежи отдельных собственников могут создавать угрозу стабильности. Законодательство учло эту проблему: тариф на будущий год можно формировать с учётом недоборов. Иными словами, задолженность отдельных жильцов распределяется на всех остальных при планировании бюджета.

Это решение не лишено издержек — добросовестным собственникам приходится брать на себя дополнительную нагрузку. Но у механизма есть и позитивный эффект: он формирует культуру коллективной ответственности. Соседи начинают сами контролировать ситуацию, требовать друг от друга соблюдения обязательств. В этом смысле закон создаёт условия для саморегуляции внутри сообществ.

Шаговая доступность или шаговый перебор?

Коммерческие площади на первых этажах — важный источник дохода для девелопера и собственников. Но именно здесь особенно легко перегнуть палку. В жажде заработать больше застройщики иногда насыщают комплекс лишними магазинами или офисами, не учитывая реальные потребности.

Современный подход предполагает анализ: сколько семей будет жить, какова их численность и уровень дохода, что есть в шаговой доступности. Для этого применяют геомаркетинг, прогнозируют потребности района и только после этого формируют пул коммерческих помещений. Иначе рискуешь получить пустующие площади и разочарованных жителей.

От архитектуры к доходности

Девелоперы любят говорить о красоте фасадов и количестве квадратных метров. Но реальность такова: архитектура — это не только форма, но и экономика. Каждое решение на стадии проектирования напрямую влияет на то, сколько здание будет приносить в будущем. Ошибки здесь дорого обходятся: неудачная планировка ограничивает арендный потенциал, создаёт пустующие площади и усложняет эксплуатацию.

Продуманная структура, гибкие помещения и универсальные инженерные системы позволяют зданию оставаться востребованным десятилетиями. А значит, думать нужно не только о том, как продать квадратный метр здесь и сейчас, но и о том, как обеспечить стабильный денежный поток на десятилетия вперёд.

Кто есть кто в управлении

Чтобы здание не просто стояло, а приносило доход и сохраняло свою ценность десятилетиями, важно понимать: управление недвижимостью многослойно.

Asset management — это уровень инвесторов. Их задача — смотреть на объект как на актив и повышать его капитализацию. Тут считают не лампочки и метры плитки, а стоимость здания целиком: как вырастет цена, сколько принесёт перепродажа, как отразится доходность в отчётах. Asset manager смотрит на недвижимость глазами фондов и крупных игроков: «Здание должно дорожать, а не стареть».

Property management — это уровень арендных потоков. Здесь важна стабильность: чтобы площади были заняты, арендаторы довольны, договоры подписаны, платежи поступали вовремя. Это работа с брендами, сетями, ресторанами, офисами. Если property manager справляется, объект превращается в устойчивый бизнес, а не в лотерею с пустующими квадратами.

Facility management — это эксплуатация. Самый «земной» уровень: инженеры, охрана, клининг, доступ на парковку, температура в офисе, вода из крана. Facility — это те, кого вспоминают в первую очередь, когда вдруг не работает лифт или кондиционер. И от них напрямую зависит, останется ли арендатор в здании или уедет искать место с «сервисом получше».

Все три уровня существуют одновременно и завязаны друг на друга. Если facility хромает, property не удержит арендатора. Если property буксует, asset не выполнит свою главную задачу — не поднимет капитализацию.

Интересы этих сторон не всегда совпадают. Для asset manager повышение капитализации может быть важнее, чем комфорт жильцов здесь и сейчас. Для property manager главное — собрать арендные платежи, даже если арендатор недоволен сервисом. Facility же вынужден стоять на стороне пользователей, объясняя инвесторам и девелоперам, что без довольных резидентов здание быстро теряет и арендаторов, и капитализацию.

На стыке этих противоречий и рождается настоящая работа управляющей компании: искать баланс между прибылью и комфортом, краткосрочными цифрами и долгосрочной ценностью объекта.

Один владелец — один голос

Узбекистан в этом смысле опережает соседей и даже Россию. Здесь решения в зданиях с множеством собственников принимаются не по количеству квадратных метров, а по принципу «один владелец — один голос».

Это принципиально меняет баланс сил. Даже если у девелопера в собственности половина здания, он остаётся всего лишь одним собственником среди других и не может единолично диктовать условия. Решения рождаются через обсуждение и поиск компромиссов, а не через доминирование крупнейшего игрока.

Такой порядок кажется более трудным и конфликтным, но на деле он обеспечивает честность и защищает интересы всех участников. В этом подходе — зрелость: Узбекистан показывает пример более справедливого управления, чем многие рынки, где владельцы крупных пакетов площадей фактически подминают под себя всех остальных.

Девелопмент будущего

Современный рынок диктует простую истину: уже недостаточно просто построить высотку. Необходимо создавать среду, продумывать сервис и планировать жизнь здания на десятилетия вперёд.

Для этого девелоперы привлекают консультантов по ритейлу, геомаркетологов, специалистов по управлению объектами. Они помогают рассчитать, сколько и каких коммерческих помещений действительно нужно, где будет спрос, и какой формат обеспечит устойчивую доходность.

Эти решения — не про «модную концепцию». Это инвестиции в лояльность жителей и арендаторов, в имидж застройщика и в долгосрочную финансовую устойчивость. Именно так формируется новая культура девелопмента в Ташкенте: от башен ради квадратных метров к живым комплексам, где архитектура становится инструментом экономики и качества жизни.