Релоканты — исключительно психологический фактор на столичном рынке купли-продажи жилья считает экономист-аналитик, независимый эксперт Игорь Цой.

В авторской колонке для Votum Development он рассказал, что действительно произошло с рынком недвижимости в Узбекистане.

Вспомним начало 2022 года: начало СВО 24 февраля, приток релокантов в Ташкент, слухи о том, что россияне (а потом и белорусы) будут скупать жильё. Уже в марте 2022 года месячный прирост цен на вторичное жильё в Ташкенте в долларовом эквиваленте составил 6,2%; за весь год — 29,5% и в 2023 году — 26,3%.

Однако, по данным Министерства юстиции Узбекистана, количество проведённых сделок купли-продажи объектов недвижимости в Ташкенте в 2022–2023 годах не увеличилось: среднемесячное количество проведённых сделок купли-продажи объектов недвижимости в столице в 2021 году составило 6,4 тысячи, в 2022 году — 6,7 тысячи и в 2023 году — 6,5 тысячи.

«Профессиональному инвестору необходимо знать три вещи: когда войти на рынок, когда уйти с рынка и как забрать свои деньги с игорного стола», — Роберт Кийосаки, американский предприниматель и писатель

Автору известны лишь с десяток случаев приобретения квартир в Ташкенте гражданами России и Белоруссии, имеющими IT-визы для иностранных специалистов. То, что покупка квартир в столице иностранными гражданами в IT-сфере не носит массового характера, подтверждает и сообщение пресс-службы IT Park Узбекистана о том, что в 2022 году было выдано всего 229 рекомендаций на получение IT-Card – наличие такой визы даёт право их владельцам и членам их семей не соблюдать требования отечественного законодательства, касающиеся минимальной стоимости приобретаемой недвижимости в Узбекистане.

Также сложно представить, что релоканты из-за рубежа готовы скупать «коробки» во введённых в эксплуатацию новостройках по цене выше 180 тысяч долларов (наименьший уровень стоимости недвижимости, которой можно обзавестись без вида на жительство) или оформлять приобретаемые квартиры на граждан Узбекистана. Нелегко и предположить, что местные компании скупают квартиры с целью их последующего предоставления в аренду работникам, прибывающим из-за рубежа.

Но специалисты ЦБ Узбекистана в своём обзоре рынка недвижимости по итогам III квартала 2022 года в разделе «Вторичный рынок недвижимости» утверждают, что «в основе удорожания продолжает оставаться повышенный спрос, образовавшийся вследствие притока иностранных граждан». При этом — для подтверждения этого тезиса — приводят график увеличения числа туристов(!), прибывших в нашу страну в 2022 году.

Согласны с мнением ЦБ Узбекистана и специалисты Центра экономических исследований и реформ (ЦЭИР). В обзоре «Анализ рынка недвижимости в Узбекистане за октябрь 2022 года» они резюмируют: «С начала года средние цены в столице выросли на 19,8%, что указывает на значительно возросший спрос, в том числе в результате притока иностранных граждан».

Ещё дальше в своих выводах пошли эксперты Института прогнозирования и макроэкономических исследований (ИПМИ). В обзоре об изменении цен на жильё в столице Узбекистана за ноябрь 2022 года они отметили, что «увеличение спроса на жильё в Ташкенте можно объяснить относительно лучшей социальной инфраструктурой для проживания». Но ведь «относительно лучшей социальной инфраструктурой для проживания» наша столица обладала всегда.

Справедливости ради стоит отметить, что далее работники ИПМИ указывают одну из основных причин увеличения спроса на квартиры: «В условиях роста цен на рынке недвижимости расширение объёмов государственных программ по обеспечению жильём населения является основной причиной сохранения активности на рынке. За 9 месяцев 2022 года банками выделено населению ипотечных кредитов в объёме 10,3 трлн сумов, что на 68% больше, чем за соответствующий период 2021 года».

Обратимся к техническому анализу. За май-сентябрь 2021 года индекс стоимости квартир на вторичном рынке города Ташкента пробил уровни сопротивления 61,8% (38,2% на растущем рынке или 706 долларов за кв.м) и 76,4% (соответственно 23,6 % и 751 доллар за кв.м), вплотную приблизившись к уровню 100% (соответственно 0% и 824 доллара за кв.м).

Такая ситуация свидетельствует о том, что в основе роста цен на жилую недвижимость лежат внутренние фундаментальные факторы, никак не связанные с приездом релокантов или экспатов.

Цифра 61,8% имеет важнейшее значение: на этом уровне находится ключевой момент консолидации любого рынка. И рынок столичного жилья не исключение. Даже самое сильное движение имеет все шансы развернуться на этом уровне. Если этого не произошло, значит рынок двигают крупные или многочисленные участники и можно зайти вместе с ними по направлению тренда. Биржевая мудрость гласит: «Trend is your friend» («Тренд — твой друг»).

Если посмотреть на график изменения индекса стоимости квартир на вторичном рынке Ташкента, можно заметить, что, начиная с сентября 2020 года, рост замедлился: за сентябрь 2020 года – апрель 2021 года среднемесячный прирост СЦП составил лишь 0,4%.

Наблюдается консолидация рынка жилой недвижимости, когда его ценовой уровень находится в коридоре между уровнями поддержки и сопротивления. Данное положение означает, что на рынке возникло некоторое состояние баланса между продавцами и покупателями: спрос уравновесил предложение. Другими словами, рынок находится в состоянии накопления или распределения. В таком состоянии рынок может находиться длительное время, но близость уровня сопротивления 61,8% говорит о том, что рынок скоро или должен пробить этот уровень сопротивления, или уйти в «боковик».

Рассмотрим, почему ожидался прорыв (пробитие) уровня сопротивления 61,8%. Восходящий тренд (Uptrend) — это тенденция повышения цены. Главное условие существования восходящего тренда — каждый следующий максимум и минимум располагается выше предыдущего. Через локальные минимумы проводится прямая линия, которая является линией поддержки тренда (Support). В восходящем тренде линия поддержки называется линией тренда и располагается снизу. Через локальные максимумы проводится линия сопротивления тренда (Resistance).

Характерные повторяющиеся участки на графике цены называются графическими паттернами. Их ещё называют фигурами технического анализа. На графике видно формирование в 2018–2020 годах фигуры восходящего клина.

Эта модель напоминает треугольник: цены колеблются внутри коридора, который постепенно сужается и имеет наклон либо вверх, либо вниз (в нашем случае — вверх). При этом появлению формации предшествует тренд, а не боковое движение.

Восходящий (Ascending) клин — это фигура технического анализа, где каждый последующий максимум и минимум имеет, как правило, тенденцию к повышению. Важный момент заключается в том, что линия поддержки устремляется вверх сильнее, чем сопротивления. Хотя обе и устремлены в одну точку.

Увеличивающиеся минимумы свидетельствуют о наличии на рынке явно доминирующих «быков», готовых покупать квартиры по всё более высоким ценам, а максимумы — о продавцах, выставляющих жилую недвижимость на продажу также по возросшим ценам. Диапазон ценовых импульсов имеет тенденцию к уменьшению, а пробой верхней границы подтверждает продолжение восходящего тренда: чем ближе пробой, тем меньше диапазон (амплитуда) ценовых колебаний. На биржевом сленге такая ситуация характеризуется фразой «Цена забивается в угол и выстреливает».

При наличии выраженного тренда участники рынка стремятся воспользоваться максимально удобной ценой для открытия сделки. Активность покупателей и продавцов повышается, так как их задача состоит в том, чтобы успеть заключить сделку купли-продажи до разворота тренда (для продавцов) или до более значительного повышения уровня цен (для покупателей). Такие действия приводят к тому, что экстремумы в направлении тренда с каждым разом становятся выше. Иными словами, участники рынка с инвестициями подталкивают цену и сокращают размер дисконта.

Происходит формирование двух восходящих клиньев. Заметно, что ценовые колебания второго клина заметно ниже, чем в первом. При этом вторая фигура направлена вверх больше.

Это говорит о том, что покупатели использовали не весь имеющийся инвестиционный объём для достижения нового максимума или подхода к важному «бычьему» уровню. Но далее график переходит в плавную кривую.

Причина понятна: 15 марта 2020 года в стране был обнаружен первый случай заражения коронавирусной инфекцией. На следующий день власти стали вводить жёсткие карантинные ограничения. Жизнь фактически встала на паузу. В таких условиях говорить о росте цен на рынке жилой недвижимости не совсем уместно. Однако даже в этой экстремальной ситуации индекс стоимости квартир на вторичном рынке Ташкента с марта 2020 года по апрель 2021 года (начало смягчения антиковидных ограничений) вырос на 9%.

После пробития графиком цены одной из сторон клина чаще всего наблюдается сильный ценовой импульс (движение) в сторону пробития. Можно представить аналогию клина с пружиной, которая сжимается всё сильнее в сужающемся пространстве, а затем «выстреливает» из него вверх или вниз. В нашем случае — вверх. На столичном рынке жилой недвижимости этот импульс был настолько значительным, что индекс стоимости квартир с лёгкостью пробил не только уровень 61,8% (706 долларов за кв.м), но и последующие уровни сопротивления.

Заметный рост цен на рынке жилой недвижимости начал наблюдаться с мая 2021 года. С точки зрения технического анализа, столичный рынок жилья — задолго до прибытия релокантов — уже учёл все факторы, способные повлиять на цену.

С чем невозможно спорить, так это с тем, что прибывание граждан России и Беларуси в Узбекистане несомненно выступило в роли триггера для формирования сильного ценового импульса на жильё.

Исключительно в психологическом плане.

На Уолл-стрит есть старая поговорка: «Рынком движут всего две эмоции: страх и жадность».

Очень часто это оказывается правдой. Когда жадность овладевает людьми, они, как правило, покупают. Почему? Потому что думают, что завтра, через неделю или месяц будет дороже. Страх — это обратная сторона медали, когда люди думают, что всё будет дешевле и хуже, и начинают продавать.

Вот эти две простые силы и движут рынками. Причём любыми…