Гендиректор Commonwealth Partnership Uzbekistan, председатель комитета по недвижимости AmCham, автор подкаста «Недвижимая экономика» Денис Соколов рассуждает на тему, приведет ли введение эскроу-счетов к снижению стоимости участков.

Для сегодняшнего рынка недвижимости Ташкента цена земли представляет собой самую серьёзную проблему. Большинство участников рынка живёт в ложной парадигме, ошибочно приписываемой Марку Твену: «Покупайте землю — ведь её уже больше никто не производит». Каждый мечтает купить актив, который гарантированно дорожает, но за всю историю человечество, к сожалению или к счастью, не создало таких универсальных инвестиционных инструментов.

В реальности цена на землю и на недвижимость может падать очень значительно. Чаще всего это связано с глобальными кризисами, такими как Азиатский финансовый кризис 1997 года, мировой финансовый кризис 2008 года, вооружённые конфликты. Однако бывают и локальные кризисы на рынке недвижимости, когда лопается пузырь завышенных цен.

На состоявшемся летом 2025 года заседании Комитета по недвижимости Американской торговой палаты в Ташкенте представители девелоперского сообщества Узбекистана сообщили, что в их проектах доля стоимости земли в цене квадратного метра жилья составляет до 40%. Это более чем вдвое выше, чем в большинстве стран мира. И именно высокая цена земли сегодня сдерживает развитие рынка и закрывает его для иностранных девелоперов.

С 2026 года все жилые проекты будут финансироваться банками, а деньги, которые платят покупатели квартир, будут депонироваться на эскроу-счета, доступ к которым застройщик будет получать только при выполнении им обязательств по строительству. Эта мера призвана защитить покупателей от недобросовестных застройщиков и сохранить их деньги. Конечно, эта мера, как и любой защитный механизм, приведёт к некоторому удорожанию себестоимости проекта за счёт использования кредитных средств. При этом возможна коррекция цен на земельные участки под жилую застройку, поскольку каждая бизнес-модель будет рассматриваться банком на предмет устойчивости. Для принятия решения о финансировании проекта необходимо, чтобы все документы на земельный участок, разрешительная документация были подготовлены надлежащим образом. Это означает, что большая часть участков, которые сегодня предлагаются на рынке без документов, потеряет привлекательность, так как не позволит привлечь банковское финансирование.

Собственникам земельных банков уже сегодня необходимо начать системную работу с документами и правами на земельные участки, которые они предполагают развивать под жилищное строительство, привлекать профессиональные оценочные компании и оценивать их исходя из рыночных реалий и доходности девелоперского бизнеса. Это приведёт к оздоровлению рынка, увеличению темпов строительства и повышению эффективности девелоперских компаний.