Генеральный директор Manar Development Даврон Файзиматов ответил на вопросы редакции Votum.
Страна стремительно урбанизируется: население растёт почти на миллион человек в год, а обеспеченность жильём по-прежнему в разы ниже, чем в соседних странах. В этих условиях застройка становится не просто бизнесом, а вопросом будущего. При этом общественное доверие к девелоперам до сих пор уязвимо: горожане помнят примеры нарушений, конфликтов и срывов сроков.
MANAR Development изначально ставит перед собой задачу изменить эту культуру. Для генерального директора Даврона Файзиматова девелопмент — не столько квадратные метры и рендеры, сколько доверие, ответственность и гармония между городом, инвестором и жителем.
В беседе с VOTUM Development он рассуждает о глобальных трендах в отрасли, текущих вызовах столичного рынка и проектах реконструкции знаковых пространств, объясняя, почему будущее девелопмента определяется не высотой башен, а качеством диалога с обществом и способностью создавать устойчивую среду.
О ТРАНСФОРМАЦИИ РЫНКА И ОБЩЕСТВЕННОМ ВОСПРИЯТИИ
Даврон, если коротко: что сегодня представляет собой девелопмент в Ташкенте и как его воспринимают горожане?
Современный девелопмент в нашей стране — относительно молодая дисциплина. Индустрия фактически вышла на новый уровень после реформ последних лет, когда на рынок пришли крупные международные компании, задавая стандарты планирования, архитектуры и строительства. Внешний фактор заставил быстро расти и местных игроков. Но одновременно мы унаследовали и репутационные проблемы: у людей сохранилась память о случаях нарушения норм и о проектах, которые не считались с интересами жителей. Пока мы этот долг не погасим — прозрачностью, дисциплиной, уважением к среде, — доверия не будет.
Останавливать стройку — не выход, но как избежать перегрева и ошибок?
Надо смотреть на демографию и объективные коэффициенты обеспеченности жильём. У нас они порядка 18 м² на человека, это кратно меньше, чем в соседних странах. При растущем населении мегаполисы также обязаны расти. Весь вопрос в том, как строить: законно, дисциплинированно, человекоцентрично, с инфраструктурой и зелёными зонами. Тогда девелопмент из источника конфликтов превращается в инструмент развития.
ЛОКАЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ В КОНТЕКСТЕ ГЛОБАЛЬНЫХ ТРЕНДОВ
Какие международные практики вы считаете ориентиром?
Не назову одну страну, но опишу философию. Первое — human-centered design: проектирование среды «от человека», от маршрутов пешеходов и колясок до доступности для маломобильных групп населения. Второе — ESG: энергоэффективность, экологичные материалы, реальное озеленение и понятное корпоративное управление. Третье — mixed-use и концепция «15-минутного города», где ключевые сервисы доступны пешком. Эти подходы перестали быть «модной теорией» и уже доказали экономику и устойчивость в Копенгагене, Барселоне и Сингапуре. Ташкент может адаптировать их под свой контекст — культурный и климатический.
«ЧОРСУ»: ВЫЗОВ, ОТВЕТСТВЕННОСТЬ, НОВАЯ СРЕДА
Почему проект «Чорсу» часто называют профессиональным вызовом?
Потому что это узловая точка исторического центра, рядом с медресе и базаром, и потому что здание гостиницы уникально с инженерной точки зрения: масса коммуникаций, экспериментальные конструктивные решения советского периода, большие объёмы бетона и металла. До нас многие брались, но не доводили замыслы до реализации. Нас же мотивирует возможность сделать то, что долго оставалось по умолчанию «невозможным», но при этом ещё и сделать всё правильно — в интересах города и жителей.
В прошлом году в СМИ активно обсуждали демонтаж старой гостиницы и строительство нового комплекса. Как вы относитесь к этой дискуссии и к медиаповестке вокруг «Чорсу»?
Публичный интерес абсолютно понятен: объект реально знаковый. В ноябре 2024-го город представил концепцию реконструкции площади: демонтаж старой гостиницы, новый 29-этажный отель, бизнес-центр и жилые дома. Сообщалось, что архитектурная концепция разрабатывалась бюро Tchoban Voss Architekten. Затем в январе текущего года медиа сопровождали процесс демонтажа, уточняя параметры будущего комплекса. В части публикаций также поднимались вопросы права собственности и структуры инвестора, звучали оценки ориентировочной стоимости. Всё это абсолютно нормальные для мегапроекта вопросы, и я считаю правильным, что обсуждение идёт открыто — со ссылками на источники и с доступом к фактам.
Для меня важно другое: чтобы итогом обсуждений стала не поляризация, а грамотная градостроительная реализация, где итоговый проект будет уважать историю места, масштаб площади, а также соседство с Кукельдашем и Центром исламской цивилизации. Только так доверие конвертируется в поддержку.
Давайте конкретнее о принципах. На что вы сделаете акцент при разработке и согласовании?
Три вещи. Первое — градостроительная логика: высотность и объёмы должны соотноситься с силуэтом исторического ядра и «держать» перспективы площади. Второе — человекоцентричность: непрерывная пешеходная связность, тени и микроклимат, благоустроенные общественные пространства. Третье — экология и энергоэффективность: реальные зелёные насаждения, перехватывающий водоотвод, современные материалы зданий.
Отдельно — коммуникация. По таким проектам «тишина» хуже любых слухов. Поэтому мы за общественные слушания, за открытые данные по этапам демонтажа и строительству, за фиксацию обязательств по срокам и компенсирующим мерам, тем же деревьям. Это новая культура девелопмента, и она работает.
В ряде публикаций ссылались на экспертизы и аварийность старого здания. Насколько корректна была повестка?
По результатам технических обследований в СМИ действительно цитировались выводы о существенных деформациях конструкций и коррозии арматуры, о непригодности объекта к восстановлению — именно это и стало технологической предпосылкой к демонтажу. Такова сложная инженерная реальность, а не оценочное суждение. Вопрос был не в том, «сносить или не сносить», а что возводить взамен и как встроить новую типологию в историческую среду.
ЮНУСАБАД: КАК РЫНОК СТАНОВИТСЯ ИНФРАСТРУКТУРОЙ
Продолжим тему. Зачем девелоперу браться за реконструкцию традиционных рынков — «Юнусабад»?
Потому что рынки — это не только коммерция, а прежде всего социальная инфраструктура. В «Юнусабаде» мы сохраняем операторов и дехкан, но даём им современные условия: вентиляция, кондиционирование, отопление, чистота и благоустроенные галереи. Это, как вы понимаете, меняет уклад торговли и качество ежедневного опыта горожан. Повторюсь: модель опирается на прозрачность, а не на рост ставок. Нормальный учёт и управление позволяют кратно улучшить экономику без удорожания для посетителей.
В чём принципиальное отличие такого формата от новых рынков, вроде «Экобазара»?
«Экобазар» — хороший пример, но это greenfield на месте бывшего депо и иная ценовая модель. Мы же работаем с действующими местами притяжения, где важнее всего сохранить доступность и привычную экономику места. Поэтому при реконструкции мы не повышаем арендные ставки — а значит, и цены для конечных покупателей остаются сопоставимыми с прежними. Параллельно наводится порядок в учёте и управлении. Это позволяет при тех же тарифах вывести объект из хронического недофинансирования, покрыть эксплуатацию и приносить городу больше без перекладывания нагрузки на людей.
ДИСЦИПЛИНА СРОКОВ, ДОВЕРИЕ ИНВЕСТОРА И ЭКОНОМИКА ПРОЕКТОВ
Стереотип «стройка задержится» живуч. Что с этим делать?
Лечится дисциплиной. Две причины большинства срывов — слабое планирование и нецелевое использование средств дольщиков. При правильной организации сдача в срок — это не подвиг, а норма. Для клиентов сегодня главный критерий — выполнение обещаний: репутация своевременной сдачи ценится выше любых рекламных кампаний.
А для частного инвестора? Есть ли ещё «окна доходности»?
Да. При верном входе в проект доходность может достигать до 40% за 2–3 года в валюте — и это уникально для региона. При этом рынок далёк от насыщения: до 90% квартир в новостройках выкупается на ранних стадиях, до завершения строительства, в наличии чаще остаются неликвидные лоты. На длинной дистанции спрос будет поддержан демографией и низкой обеспеченностью метрами.
Что сильнее всего влияет на успех проекта?
Локация. Это 70% успеха. Архитектура, инженерия и сервис важны, но если место выбрано неверно, красивый фасад ситуацию не спасёт.
СТАНДАРТ «НОВОГО ДЕВЕЛОПЕРА»:ОТ ESG К «15-МИНУТНОМУ ГОРОДУ»
Сформулируйте чек-лист MANAR Development для ключевых проектов.
Если коротко, то это градостроительная логика (масштабирование объёмов к исторической ткани), human-centered (пешие связи, доступность, качественные дворы и общественные пространства), ESG (минимизация экологического следа и энергоэффективность оболочек), mixed-use и «15-минутность» (школы, сервисы и офисы рядом), прозрачная коммуникация (публичные сессии, понятные обязательства по срокам и инфраструктуре). Для MANAR Development это не риторика, а матрица принятия решений.
КОМАНДА, ПАРТНЁРСТВА И КАЧЕСТВО
MANAR Development — молодая компания. Чем компенсируете юный возраст бренда?
Командой и партнёрствами. У наших топов и менеджеров колоссальный опыт: у каждого за плечами не один знаковый проект столицы. Кроме того, мы сознательно работаем с топ-бюро: KCAP (Нидерланды), DP Architects (Сингапур), Oncu Oglu (Турция), Atrium (Россия). Международная экспертиза плюс глубокое знание локального контекста — это комбинация, которая даёт и качество, и скорость.
Что даёт вам энергию держать эту планку?
Семья. Всё, что мы строим, в итоге ради близких — это лучший фильтр для принятия важных решений. А ещё спорт: в моём случае футбол. Командные виды прививают чувство плеча и дисциплину — компетенции, без которых невозможен ни один большой девелоперский проект.
ВМЕСТО ЗАКЛЮЧЕНИЯ — ПОЗИЦИЯ
Сформулируйте в одном абзаце, что для вас «новый девелопмент» в Ташкенте.
Это не про бетон и метры, а про среду и доверие. Про честную дисциплину сроков и денег; про проекты, где масштабы соразмерны месту, а дворы — зелёные и открытые. Про способность публично говорить с людьми и слышать их. Если мы выдержим эти принципы на проектах высокого уровня, Ташкент получит не просто новые здания, но и новую культуру развития. И это, пожалуй, важнее любой башни на рендере.
